Categoría: Aspectos técnicos
09/05/2018

¿Sabes qué es el contrato de arras?



Con la compra de una vivienda, vienen ligadas a la operación una serie de gestiones legales en cuanto a documentos, acuerdos y contratos, que son tan importantes como la ubicación o los m2 de la propiedad. Así pues, conocer el sentido de cada uno de estos pasos será fundamental para ejecutar esta operación de manera correcta y segura.   Entre estas gestiones, encontramos el contrato de arras, un acuerdo fundamental entre las dos partes implicadas en el proceso de compra de una casa que debe realizarse de forma rigurosa para evitar problemas posteriores. Así que, si estás pensando en comprar una vivienda, descubre qué es el contrato de arras y qué puntos deben estar incluidos en él.  

Qué es el contrato de arras y su importancia

  El contrato de arras es el acuerdo jurídico mediante el cual una vivienda queda reservada a un comprador, previo pago de una cantidad de dinero determinada. Este acuerdo también se conoce como señal, y es la manera legal más segura de establecer las bases tanto para el comprador como para el vendedor.   El contrato, que firmarán ambas partes interesadas, deberá contener todos los detalles acerca del intercambio de bienes y tendrá validez legal absoluta. Por tanto, será imprescindible que en el documento se refleje toda la información que se trasladará después al contrato definitivo de compraventa.   

¿Qué debe incluir un contrato de arras? 

 

Vivienda

  El documento firmado deberá contener las características exactas de la propiedad. Ubicación, planos y medidas deberán estar claramente especificadas, así como los anexos (trasteros, plazas de parking) con sus correspondientes datos técnicos. Es decir, el contrato debe incluir datos que permitan identificar perfectamente a la propiedad concreta sobre la que se está ejerciendo la operación.  

Precio

  El contrato de arras deberá contener el precio total del inmueble, incluyendo anexos y posibles gastos extras. Todo coste que no esté incluido en el acuerdo no será susceptible de ser aportado por el comprador.  Otro punto importante del contrato se centrará en la cantidad económica aportada en el momento de la firma del contrato de arras. Tanto si esta cantidad de dinero se incluye en el precio de la vivienda y se considera un “pago a cuenta” o “adelanto”, o si se trata de un coste a parte de la vivienda, deberá especificarse concretamente en el documento.  

Forma y plazos de pago

  La fecha en la que el comprador efectuará el pago deberá estar especificada en el contrato de arras. Además, la forma de pago, ya sea pago único, aplazado o combinado, también aparecerá en el acuerdo.   En caso de que la compra se liquide con diversos pagos, las cantidades, fechas y vía de pago deberán aparecer por escrito en el contrato y serán de obligado cumplimiento.    Todas estas especificaciones económicas serán de carácter nominativo. Es decir, aparecerá el nombre y DNI del comprador y receptor en todo momento.  

Plazo de otorgamiento de escritura

  Así como el comprador deberá cumplir con los pagos, el vendedor también estará obligado a proceder a la entrega de la escritura pública de la sociedad en el plazo estipulado por contrato.   

Distribución de gastos de compraventa.

  Gastos extra como petición de escrituras, notarías u otros aspectos legales, deberán aparecer como coste en el contrato y deberá también especificarse quién se hace cargo de ellos.   En caso de ser gastos compartidos, deberá aparecer en el contrato de arras qué cantidad aportará cada parte (comprador y vendedor), y la fecha en que se realizarán los pagos.    

IVA

  Las cantidades que se entreguen a cuenta de la compraventa del inmueble, estarán sujetas a IVA siempre que se trate de inmuebles de obra nueva.   En caso de segundas o posteriores transferencias, estas estarán gravadas por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.   

Incumplimiento del contrato de arras: ¿qué sucede en este caso?

  El contrato de arras penitenciales es el tipo de acuerdo más común, y, como la palabra indica, contiene penalizaciones para ambas partes en caso de desistimiento de contrato. Por lo que si se quiere realizar un contrato de arras penitencial, esta característica debe expresarse en el documento y, además, deberá incluirse la norma legal del Código Civil del artículo 1.454. En este artículo se estipulan las penalizaciones que se llevarán a cabo dependiendo de quien incumpla o rescinda el contrato:   • Comprador: Si, una vez entregado dinero a cuenta de la vivienda, el comprador decide echarse atrás y no efectuar la compra del inmueble, este perderá todo el dinero que haya dispuesto/ entregado en el contrato de arras, sin posibilidad de devolución.   • Vendedor: Si, por otra parte, es el vendedor el que no entrega la vivienda o anula por completo el acuerdo, deberá abonar por duplicado al comprador la cantidad que éste pagó y que consta en el contrato de arras. Es decir, si el comprador depositó 1000€ para reservar una vivienda y el vendedor rescinde el contrato, este deberá devolver al comprador 2000€.   Como hemos visto, el contrato de arras es un contrato válido a todos los niveles que asegura tanto a comprador como al vendedor un procedimiento correcto para todos. Es recomendable hacer uso de este tipo de contratos para evitar malentendidos posteriores sobre la reserva, compra o venta de inmuebles. 

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